Kaufkosten in Marbella und an der Costa del Sol: Was Sie wirklich bezahlen
Steuern, Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten klar und verständlich erklärt, mit einem Beispiel für eine Immobilie im Wert von 750.000 €. Verfasst von einem Steuerberater, geprüft von einem Rechtsanwalt.
Wenn Sie eine Immobilie in Marbella, Estepona, Benahavís oder an einem anderen Ort an der Costa del Sol kaufen, sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis etwa 9 % für eine Bestandsimmobilie und etwa 13 % für einen Neubau einkalkulieren. Der größte Teil davon entfällt auf Steuern. Der Rest setzt sich aus Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten zusammen, und alles muss bar bezahlt werden: Banken finanzieren zwar die Immobilie, nicht aber die Nebenkosten.
Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen auf der Grundlage der im Oktober 2026 in Andalusien geltenden Vorschriften. Jeder Kauf ist anders. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie einen schriftlichen Kostenvoranschlag für Ihren konkreten Fall einholen.
Kosten im Überblick
Die Art der Immobilie bestimmt die Höhe der zu entrichtenden Steuer. Bei einer Gebrauchtimmobilie fällt eine Grunderwerbsteuer an. Bei einem Neubau, der direkt vom Bauträger erworben wird, fallen stattdessen Mehrwertsteuer und Stempelsteuer an. Die Gebühren sind in beiden Fällen ähnlich hoch.
Gesamtkaufkosten in Prozent des Preises
Beispielpreis 750.000 € · Anwaltshonorar 1 % zzgl. MwSt. · Gerundete Zahlen
Steuern bei einem Hausverkauf
Wenn Sie von einem privaten Verkäufer kaufen, müssen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) entrichten. In Andalusien beträgt dieser Satz pauschal 7 %, unabhängig vom Kaufpreis der Immobilie.
Auf welcher Grundlage werden die 7 % berechnet?
Die Steuer wird auf der Grundlage des höheren der beiden folgenden Beträge berechnet: entweder des in der Kaufurkunde angegebenen Preises oder des vom spanischen Kataster (Catastro) veröffentlichten Referenzwerts (valor de referencia) der Immobilie. Auch wenn Sie unterhalb des Referenzwerts kaufen, zahlen Sie die Steuer dennoch auf den Referenzwert. Wir prüfen dies, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Ermäßigte Preise: nur selten für internationale Käufer
In Andalusien gelten niedrigere Steuersätze (6 % und 3,5 %), allerdings nur für einen Hauptwohnsitz im Wert von bis zu 150.000 €, bzw. bis zu 250.000 € in bestimmten Fällen, wie z. B. bei kinderreichen Familien oder bei einer Behinderung. Angesichts der Preise in Marbella erfüllen nur sehr wenige internationale Käufer diese Voraussetzungen.
Steuern bei einem Neubau
Wenn Sie eine brandneue Immobilie direkt vom Bauträger kaufen, zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer. Stattdessen zahlen Sie Mehrwertsteuer und Stempelsteuer. Beide werden auf den Kaufpreis erhoben und sind beim Notar oder mit jeder Anzahlung für die im Bau befindliche Immobilie zu entrichten.
10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf den Preis, zuzüglich 1,2 % Stempelsteuer (AJD). Für separat erworbene Grundstücke, Gewerbeeinheiten und Garagen fallen 21 % Mehrwertsteuer an. Beim Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie wird die Mehrwertsteuer zu jeder Teilzahlung hinzugerechnet.
Die Berechnung erfolgt auf der Grundlage des höheren Betrags aus dem Kaufpreis und dem Referenzwert. Im Gegensatz zur Mehrwertsteuer wird diese Steuer nicht an den Verkäufer gezahlt: Sie zahlen sie nach Abschluss des Kaufs direkt an das andalusische Finanzamt.
Notar-, Register- und Rechtskosten
Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach offiziellen Tarifen und unterscheiden sich daher von Amt zu Amt nur geringfügig. Anwaltshonorare werden mit Ihrem Anwalt vereinbart; bitten Sie daher stets um einen schriftlichen Kostenvoranschlag.
| Kosten | Was ist abgedeckt? | Üblicher Betrag* |
|---|---|---|
| Notar | Unterzeichnung der Eigentumsurkunde und beglaubigte Abschriften | 800 € – 1.500 € |
| Grundbuchamt | Sie als neuen Eigentümer eintragen | 600 € – 1.000 € |
| Selbstständiger Rechtsanwalt | Due-Diligence-Prüfung, Verträge, Abschluss, Steuererklärungen | ≈ 1 % + 21 % MwSt. |
| Verwaltung (Gestoría) | Steuererklärung und behördliche Formalitäten | 300 € – 600 € |
| NIE und Bankkonto | Steuernummer für Ausländer und spanisches Bankkonto (erforderlich) | Geringe Gebühren |
| Umfrage (optional) | Technische Begutachtung der Immobilie | 500 € – 1.500 € |
*Richtwerte für eine Immobilie im Wert von rund 750.000 €. Die Notar- und Grundbuchgebühren steigen mit dem Preis leicht an.
Beispielrechnung: Ein Haus im Wert von 750.000 Euro
Hier erfahren Sie, was derselbe Preis für eine Bestandswohnung und für eine vom Bauträger gekaufte Neubauwohnung bedeutet.
- Grunderwerbsteuer (7 %)52.500 €
- Notar≈ 1.200 €
- Grundbuchamt≈ 900 €
- Rechtsanwalt (1 % + MwSt.)9.075 €
- Verwaltung und Bank≈ 500 €
- Mehrwertsteuer (10 %)75.000 €
- Stempelsteuer (1,2 %)9.000 €
- Notar≈ 1.200 €
- Grundbuchamt≈ 900 €
- Rechtsanwalt (1 % + MwSt.)9.075 €
- Verwaltung und Bank≈ 500 €
Der Gesamtbetrag, den Sie benötigen, setzt sich aus dem Kaufpreis und den folgenden Kosten zusammen: etwa 814.000 € für die Bestandsimmobilie und 846.000 € für den Neubau.
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen
Seit Inkrafttreten des Hypothekengesetzes von 2019 übernimmt die Bank den Großteil der Hypothekenkosten: die Notarkosten für die Hypothekenurkunde, die Registergebühren, die Verwaltungsgebühren und die Stempelsteuer auf die Hypothek. Als Käufer tragen Sie in der Regel folgende Kosten:
- Die Bankbewertung (tasación), in der Regel 300 bis 700 Euro
- Etwaige von der Bank erhobene Eröffnungsgebühren, sofern vereinbart
- Kopien der Urkunde, die Sie für sich selbst anfordern
Banken gewähren Nichtansässigen in der Regel einen Kredit in Höhe von 60–70 % des Kaufpreises oder des Schätzwertes, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Ihre Anzahlung und alle Kaufnebenkosten müssen aus eigenen Mitteln bestritten werden.
Wann die jeweilige Zahlung fällig ist
Reservierung
Eine Anzahlung, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, während Ihr Anwalt sie prüft.
Privater Vertrag
In der Regel 10 % des Preises, etwa 2–4 Wochen später.
Abschluss
Restzahlung beim Notar. Die Mehrwertsteuer und die Stempelsteuer für den Neubau wurden hier entrichtet.
Abgegebene Steuererklärungen
Die an das andalusische Finanzamt nach der Unterzeichnung entrichtete Grunderwerbsteuer.
Registriert
Das Grundbuchamt trägt Sie als Eigentümer ein, in der Regel innerhalb von 1–2 Monaten.
Vier Dinge, die Käufer oft übersehen
Die Einbehaltung von 3 %
Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, müssen Sie bei Vertragsabschluss 3 % des Kaufpreises einbehalten und diesen Betrag innerhalb eines Monats an das spanische Finanzamt abführen (Formular 211). Tun Sie dies nicht, kann die Immobilie für die Steuer des Verkäufers haftbar gemacht werden.
Schulden bleiben mit der Immobilie verbunden
Nicht bezahlte Grundsteuer (IBI) und Gemeinschaftsgebühren können auf den neuen Eigentümer übergehen. Ihr Anwalt sollte vor der Vertragsabwicklung Bescheinigungen einholen, aus denen hervorgeht, dass alle Zahlungen beglichen sind.
Die „Plusvalía“ ist die Steuer für den Verkäufer
Die kommunale Kapitalertragsteuer (plusvalía municipal) wird vom Verkäufer entrichtet. Vergewissern Sie sich, dass dies im Vertrag festgehalten ist und dass die Zahlung erfolgt ist.
Schlagzeilen vs. Gesetz
Die für 2025 angekündigte Steuer in Höhe von 100 % für Käufer aus Nicht-EU-Ländern ist im Oktober 2026 noch nicht in Kraft getreten. Sie wurde im Parlament noch nicht erörtert. Sollte sich daran etwas ändern, werden wir diesen Leitfaden aktualisieren.
Machen Sie sich mit den Zahlen vertraut, bevor Sie ein Angebot abgeben
Wir erstellen einen schriftlichen Kostenvoranschlag über Ihre gesamten Kaufkosten für die jeweilige Immobilie, prüfen den Referenzwert und kümmern uns nach Abschluss des Kaufs um die Steuererklärungen. Sie wissen bereits vor Ihrer Entscheidung, wie viel Sie zahlen werden.
Fordern Sie Ihren Kostenvoranschlag anKaufkosten in Spanien: Ihre Fragen
Wie hoch sind die Kaufkosten in Marbella?
Wer bezahlt in Spanien die Notarkosten – der Käufer oder der Verkäufer?
Müssen Nichtansässige beim Kauf einer Immobilie in Spanien mehr Steuern zahlen?
Kann ich die Kaufkosten in meine Hypothek einbeziehen?
Gilt die 100-prozentige Steuer für Käufer aus Nicht-EU-Ländern?
Was ist der Referenzwert (valor de referencia)?
Weitere Ratgeber und Leistungen
- Kauf einer Immobilie in Marbella mit einem unabhängigen Berater
- Investitionen in Immobilien an der Costa del Sol
- Umzug an die Costa del Sol
- Rechts- und Steuerberatung für Immobilienkäufer
Quellen
- Regierung von Andalusien – Gesetz 5/2021 über abgetretene Steuern (ITP 7 %, AJD 1,2 %)
- Steuerbehörde (AEAT) – Mehrwertsteuer auf Wohnimmobilien; Formular 211 (3 % Einbehaltung)
- Generaldirektion für Katasterwesen – Referenzwert
- Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge (Hypothekenkosten)
- Gebührenordnungen für Notare und Grundbuchämter (RD 1426/1989 und RD 1427/1989)
Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information und ersetzt keine persönliche Rechts- oder Steuerberatung. Die Tarife wurden im Oktober 2026 überprüft. InnovaLiving übernimmt keine Haftung für Entscheidungen, die auf der Grundlage dieses Leitfadens ohne individuelle Beratung getroffen werden.
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