Buying in Spain with a mortgage as German non-residents: a real case, step by step

Die meisten unserer deutschen Kunden gehen davon aus, dass eine spanische Hypothek genauso funktioniert wie die, die sie aus ihrer Heimat kennen. Das ist jedoch nicht der Fall. Die Bank legt Wert auf andere Aspekte, der Zeitplan ist anders, und schon einige wenige Details können einen Kauf erst in einer sehr späten Phase des Prozesses noch verhindern.

Dies ist ein echter Fall aus unseren Akten. Die Kunden wurden anonymisiert, und wir haben die Zahlen auf einen Kaufbetrag von 500.000 € umgerechnet, damit sie leichter nachvollziehbar sind. Die einzelnen Schritte, die Bedingungen der Bank und die getroffenen Entscheidungen entsprechen den tatsächlichen Geschehnissen.

Der Ausgangspunkt

Ein Paar aus Deutschland, beide berufstätig, mit einer klaren Vorstellung: ein Haus, das sie jetzt im Urlaub nutzen und in ein paar Jahren beziehen könnten. Etwa 80 m², eine Terrasse und vor allem eine ruhige Lage. Sie hatten sich auf einer Reise in Tarifa verliebt, wollten aber näher an einem Flughafen und an den Einrichtungen des täglichen Bedarfs wohnen.

Sie hatten Ersparnisse, die einen Teil des Kaufpreises deckten, und wollten den Rest finanzieren. Eine Bedingung hatten sie bereits beim ersten Telefonat gestellt: Sie wollten etwa die Hälfte ihrer Ersparnisse als Reserve unangetastet lassen.

Schritt 1. Eine realistische Einschätzung der Preise

Bevor wir uns überhaupt etwas angesehen haben, haben wir die Quadratmeterpreise nach Provinzen und Gemeinden verglichen. An der Costa del Sol können die Preise zwischen zwei Orten, die nur zwanzig Minuten voneinander entfernt liegen, stark variieren, und die Angebotspreise auf Immobilienportalen liegen oft deutlich über den tatsächlichen Verkaufspreisen.

Mit dieser Vorstellung beschränkte sich die Suche auf Estepona und Casares. Beide Orte boten die gewünschte Ruhe, während Marbella, die Küstenstraße und der Flughafen Málaga gut erreichbar waren.

Schritt 2. Eine Vereinbarung, dann eine vorläufige Bonitätsprüfung

Nachdem wir unseren Beratungsvertrag unterzeichnet hatten, bestand unsere erste Aufgabe nicht darin, uns Häuser anzusehen, sondern die Zahlen der Kunden so zu prüfen, wie es eine spanische Bank tun würde.

Spanische Banken gewähren Nichtansässigen in der Regel Kredite in Höhe von 60 % bis 70 % des Kaufpreises oder des Schätzwertes, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Außerdem prüfen sie, ob die Summe aller monatlichen Kreditrückzahlungen einen angemessenen Anteil des Nettoeinkommens nicht überschreitet. Eine Vorabprüfung gibt Ihnen frühzeitig Aufschluss darüber, wie viel Sie tatsächlich aufnehmen können, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben.

Bei deutschen Käufern verlangt die Bank in der Regel:

• Reisepass und spanische NIE-Nummer
• Die letzten drei Gehaltsabrechnungen und der Arbeitsvertrag
• Der letzte Einkommensteuerbescheid
• Kontoauszüge der letzten sechs Monate
• Ein aktueller SCHUFA-Bericht
• Nachweis der Eigenmittel und Angaben zu etwaigen bestehenden Darlehen

Schritt 3. Drei Hypothekenangebote im Vergleich

Wir haben die Bank um eine Simulation bei 60 % des Preises gebeten: 300.000 € über 15 Jahre. Daraufhin wurden uns drei Optionen vorgelegt.

Die variable Option scheint am günstigsten zu sein, allerdings liegen nur die Zahlen für das erste Jahr vor. Sollte der 12-Monats-Euribor danach bei 2,1 % liegen, würde sich die Rate auf etwa 2.075 € erhöhen und sich jedes Jahr neu berechnen.

Schritt 4. Die Zahl, die oft unterschätzt wird: Eigenkapital

Die Bank gewährt einen Kredit in Höhe des Kaufpreises. Steuern und Kosten kommen noch hinzu und gehen zu Ihren Lasten. Für eine Bestandsimmobilie in Andalusien mussten die Kunden folgende Beträge mitbringen (in unserem Leitfaden zu den Kaufkosten in Marbella und an der Costa del Sol werden alle Posten einzeln aufgeführt):

Hier kam die Sparregel der Kunden zum Tragen. Indem sie die Hälfte ihrer Ersparnisse beiseite legten, setzten sie eine klare Obergrenze für die Anzahlung fest und schlossen so einen teureren Neubau frühzeitig aus, noch bevor jemand Zeit mit einer Besichtigung verschwendet hatte.

Schritt 5. Unsere Empfehlung: die gemischte Variante

Die Kunden entschieden sich zunächst für den Festzins. Das ist in Deutschland die übliche Wahl, und beim Kauf im Ausland ist Sicherheit wichtig.

Wir haben die gemischte Hypothek empfohlen. Bei dieser Variante sind die Raten in den ersten drei Jahren fest, was genau dem Zeitraum des Umzugs entspricht. Sie kostet etwa 95 € pro Monat weniger als die Variante mit fester Zinsbindung. Außerdem entfällt die Gebühr von 2 % für vorzeitige Rückzahlung bereits nach drei Jahren statt nach zehn, was wichtig war, da sie vorhatten, einen Teil des Darlehens nach dem Umzug vorzeitig zurückzuzahlen.

Sie waren sich einig. Der entscheidende Punkt war nicht der Zinssatz. Es ging darum, die Hypothek an ihren eigenen Zeitplan anzupassen.

Schritt 6. Sicherung der Einlage

In Spanien leistet man in der Regel eine Reservierungsanzahlung und unterzeichnet anschließend einen privaten Vertrag mit einer höheren Anzahlung – oft 10 % –, bevor die Hypothek offiziell genehmigt wird. Falls der Kredit nicht zustande kommt, kann dieses Geld verloren gehen. Drei Dinge haben unsere Kunden geschützt.

1. Eine Finanzierungsklausel. In dem Vorbehalt und dem privaten Vertrag war festgelegt, dass die Anzahlung zurückgezahlt würde, falls die Bank die Hypothek zu den vereinbarten Bedingungen ablehnen sollte.
2. Die Wertermittlung. Die Bank vergibt ein Darlehen in Höhe von 60 % des Kaufpreises oder des ermittelten Wertes, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Wäre der ermittelte Wert bei 470.000 € gelegen, hätte sich das Darlehen auf 282.000 € verringert, und die Kunden hätten 18.000 € mehr in bar aufbringen müssen. Wir haben vor der Unterzeichnung sichergestellt, dass der Preis marktgerecht war.
3. Die Baugenehmigung für Neubauten. Banken geben die Hypothek für einen Neubau erst frei, wenn die Erstbezugsgenehmigung oder eine gleichwertige Erklärung vorliegt. Wenn Sie ohne diese Genehmigung unterschreiben, kann es passieren, dass Sie die Anzahlung geleistet haben, aber keinen Kredit erhalten.

Schritt 7. Unterlagen bereithalten, bevor die passende Immobilie auftaucht

Gute Immobilien in ruhigen Lagen warten nicht. Da die Unterlagen der Kunden bereits vor Beginn der Suche vollständig und übersetzt vorlagen, konnte die Bank sofort handeln, sobald sie das passende Haus gefunden hatte. Kein hektisches Suchen nach einer SCHUFA-Auskunft, während ein anderer Käufer ein Angebot abgibt.

Was dieser Fall lehrt